Hier finden Sie uns:

Best-Zins & Finanzierungsberatung
Weinstr. 54
D 61381 Friedrichsdorf

 

Telefon: 06007/99 13 79 4
Fax: +49 (0) 3222 375 851

Best-Zins & Finanzierungsberatung - Bankfachwirt Steffen Etzel
Best-Zins & Finanzierungsberatung - Bankfachwirt Steffen Etzel

Praxis - Erfahrungsberichte

Sehr geehrte Leser, hier werden in lockerer Reihenfolge Erfahrungsberichte zu lesen sein. Es werden je Fall jeweils nur Teile der vielfach umfangreichen Beratungs- und Vermittlungsarbeit berichtet, die spezielle neue Informationen enthalten. Die nachstehenden Berichte sowie die Eintragungen in der Rubrik Gästebuch lassen bei einigen Anfragern den Eindruck entstehen ich könnte "Finanzierungswunder" vollbringen. Möglich sind Best-Zins Finanzierungen und ein bisschen "zaubern" geht auch vielfach. Für Wunder sind jedoch andere zuständig.

 

Wer seine Finanzierungsraten nicht nachhaltig bezahlen kann, in der Vergangenheit gezeigt hat das er kein verlässlicher Finanzierungspartner ist (Schufa) und/oder bereits eine Zwangsverwaltungs- oder gar Zwangsversteigerungseintag im Grundbuch hat, hat nur eine geringste Chance einen neuen Finanzierungspartner zu finden. Gegen eine, am Aufwand berechnete, erfolgsunabhängige Beratungsgebühr stehe ich jedoch gerne zur Verfügung. Zum Beispiel um als Mediator bei der bisherigen Bank zu vermitteln, mit meiner über 30jährigen Erfahrung in und mit Banken beratend tätig zu werden und/oder die Seriosität und/oder zahlenmäßigen "Erfolg" anderweitiger "Rettungsangebote" zu beurteilen (bis hin zur Vermittlung).

 

 43. Vom Leid selbständig Tätiger

Selbständig Tätige sind nicht nur Firmeninhaber und Freiberufler sondern aus Banksicht auch an Unternehmen beteiligte (Firmengesellschafter). Die Auswahl der Banken die in Frage kommen reduziert sich, da viele Banken den Aufwand scheuen Bilanzen und Gewinnermittlungen zu beurteilen. Grundsätzlich sind Finanzierungen für diese Bevölkerungsgruppe "mittelschwere Fälle".

Tipp: Widmen sie sich ihrem Geschäft und überlassen Sie die Finanzierung des Best-Zins Fachleuten.

 

42. Der verfrühte Einzugstermin

Wenn sie der Meinung sind dem Verkäufer würde es genügen die Eigenmittel auf seinem Konto und eine Kopie des Darlehensvertrages zu haben um sie Einziehen zu lassen, kann dies ein Irrtum sein. So geschehen bei einer Wohnbaugesellschaft. Dank Best-Zins konnte noch am Freitagnachmittag an die private Faxnummer der Büroleiterin der Wohnbaugesellschaft die gewünschte Zahlungsbestätigung der finanzierenden Bank übermittelt werden. Ende gut, Einzug gut (am Samstag).

Tipp: Lassen sie sich die Voraussetzungen für die Übergabe für ihre Immobilie schriftlich geben und halten Sie sich strikt daran. Meine Empfehlung: lassen sie sich einige Tage Zeit zwischen Immobilienübergabe und Umzug.

 

41. Bitte lösen sie die Finanzierung bis zum 30.06.07 ab, andernfalls erfolgt die Zwangsversteigerung

So unfreundlich die Briefe der Bank auch klangen, immerhin wurde rd. ein 1/2 Jahr Frist für die Umschuldung gegeben und der Ratenrückstand führte nicht zu einer Schufaeintragung. Auch aus gut 400 km Entfernung ist es Best-Zins gelungen die Finanzierung zu realisieren. Die Zinsen sind zwar gut 50% höher rd. 7,5% statt 5%, sowie 6% Disagio) wie bei den "Billigsten" Darlehensanbietern, da diese jedoch nicht finanzieren, war die Finanzierung eine sinnvolle Lösung. Der neuen Bank ist bewusst dass frühest möglich eine Darlehensablösung erfolgt, sobald die Darlehensnehmer wieder Hypothekenbankfähig sind. Somit sind alle Beteiligten zufrieden: die alte Bank wurde abgelöst, die Immobilie für die Inhaber gerettet, die neue Bank verdient gutes Geld und ich wurde ebenfalls fair entlohnt.

Tipp: Lesen sie den Hinweis am Anfang dieser Seite über Wunder und Zaubern.

 

40. Bitte vollständige Unterlagen und keine nachträgliche änderungen

Die günstigsten Banken wollen einen Darlehensantrag mit den Beleihungsunterlagen in möglichst kurzer Zeit bearbeiten. Fehlende Unterlagen führen zu einer Rücksendung des Darlehensantrages, nachträgliche änderungen werden wie ein Neuantrag - zu evt. neune, höheren Zinsen - behandelt.

Tipp: Legen sie alle Beleihungsunterlagen bereit und vermeiden sie änderungen des Finanzierungskonzeptes nach der Darlehensbeantragung.

 

39. zinsloses Stadtdarlehen

4 Personen auf 68 qm Eigentumswohnung, kein Wunder das der Wunsch der Familie nach einer größeren Immobilie groß war. Die ins Auge gefasste Immobilie musste schnell erworben werden. Es wurde benötigt: ein Darlehen mit einer langfristigen Zinsgarantiezeit, ein variables Darlehen zur Vorfinanzierung des erhofften Erlöses aus dem Verkauf der Eigentumswohnung und ein variabel verzinstes Darlehen zur Vorfinanzierung des für 10 Jahre zinsfreien Stadtdarlehens. Darlehen eins und zwei waren kein Problem, nur das Stadtdarlehen - diese wolle die Bank auf variabler Basis nicht zusagen. Richtlinie ist Richtlinie - im Besonderen bei den preiswerten Banken. Lösung: mein Vorschlag für eine einjährige Zinsbindung - dies war lt. Bankrichtlinien möglich. Ich muss ja nicht alles verstehen was Banken so machen bzw. unterlassen ... Da war die Stadt schon einsichtiger. Obwohl die Richtlinien einen Kauf vor Zusage untersagten, war der erfolgte, sofort notwendige Kauf kein Hinderns für die Kreditzusage. Es geht was gewollt ist ...

Tipp: Gewinner geben nie auf, Aufgeber gewinnen nie...

 

38. Forwarddarlehen

Best-Zins bewertet ihre Immobile bezüglich des Marktwertes unverbindlich ein. Für das benötigte Forwarddarlehen konnte der ursprüngliche Kaufpreis nicht herangezogen werden, da der Kauf aus der Insolvenz des Bauträgers erfolgte und zwischenzeitlich das Dachgeschoss zusätzlich als Wohnrum ausgebaut war. Der Immobilienwert ist für die Zinshöhe maßgebend. Best-Zins verwendet EDV-Lösungen, bei denen die meisten Beleihungskriterien der Banken hinterlegt sind. Somit kann Bestzins z.B. im Hinblick auf den Immobilienwert abstimmen. Entweder kann der Immobilienwert dem Marktpreis angepasst oder das Darlehen angepasst werden.

Tipp: es ist für Laien unmöglich den Immobilenwert aus Banksicht zur Darlehenshöhe optimal abzustimmen

 

37. Netto- oder Bruttokonditionen

Sie haben bereit ein anderes Finanzierungsangebot vorliegen? Dann kommunizieren dies offen mit mir. Oft kann ich mit einer Netto-Zinskondition das ihnen vorliegend Zinsangebot unterbieten. Von den eingesparten Zinsen erhalte ich einen fairen Anteil. Sollte dies nicht möglich sei, z.B. in steigenden Zinsmärkten, haben sie zumindest die Bestätigung das ihr vorliegender Zins der niedrigste ist.

Tipp: das Bessere ist der Bruder des Guten

 

36. Volltilger sparen Geld

Bei höherer Tilgung kann der Darlehensgeber anders kalkulieren. Bei Volltilgung benötigt er im Durchschnitt nur 50% der Darlehenssumme.

Tipp: wer einen Darlehensvertrag mit voller (oder zumindest höherer) Tilgung abschließt, erhält oft günstigere Zinsen.

 

35. Abzulösende Bank sperrt sich

Die bestehende Finanzierung lief noch rd. 3 Jahre und war mit einem Bausparvertrag unterlegt. Die Finanzierung war gut 2.700,- %euro; teurer wie ein normales Annuitätendarlehen. Gerechnet auf die restliche Zinsgarantiezeit. Zudem wollen die Darlehensnehmer eine abgetretene Lebensversicherung aus einer früheren Finanzierung sowie das Bausparguthaben frei bekommen. Bei unter 50% Beleihung des Immobilienwertes normalerweise kein Problem. Die bisherige Bank wurde gebeten diesem Kundenwunsch zuzustimmen. Ergebnis: ein um 0,50% höheres Angebot für ein Forward- (Voraus-)darlehen, keine Freigabe der zusätzlichen Sicherheiten. Auch ein erstes Schreiben an die Bankzentrale führe zu keinem Erfolg. Erst nach Einschaltung weiterer Bankstellen kam die die gewünschte Sicherheitenfreigabe. Aber bis dahin hatte bereits eine andere Bank das Forwarddarlehen zu günstigen Konditionen zugesagt.

Tipp: Alleine unter Banken ist out - da bedarf es fachkundiger Helfer.

 

34. KfW zwingt zur durchleitenden Bank als Darlehnsgeber

Der Bauträger hatte sich zinsgünstige Fördermittel bei der KfW für sein Bauvorhaben gesichert. Da die KfW Darlehen nur über die so genannte "Hausbank" vergibt, wurde der Gesamtbetrag von der Bank de Bauträgers verwaltet. Eine Abtretung eines Teilbetrages an eine andere, preiswertere Bank war nicht möglich. Es konnte jedoch über den Zinsgroßhandel bei der eingeschalteten Bank des Bauträgers zu günstigen Zinsen abgeschlossen werden. Leider ist die Abwicklung relativ zäh und aufwendig.

Tipp: bewerten sie nicht nur den Zinssatz, sondern auf die Nebenkosten und die Abwicklung des Darlehensgebers.

 

33. negativer Schufaeintrag

Von den beiden Damen hatte eine noch eine negative Eintragung in der Schufa. Eine Finanzierung auf nur eine Person wäre möglich gewesen. Die Mandantinnen wollten jedoch einen Darlehensvertrag der auf beide Käuferinnen lautete. Da nur noch wenige Wochen zum Jahresende waren, warteten die Darlehensnehmerinnen lieber bis zum Januar. Der Darlehenantrag führte dann problemlos zur Zusage.

Tipp: negative Schufaeinträge werden am 31.12. nach drei Jahren plus dem lfd. Jahr des Eintrages gelöscht.

 

32. Lebensqualität versus Geldverdienen bzw. mehr Einkommen durch Eigenleistungen

Durch seinen halbtages Job als Bademeister hatte der Mandant genügend Zeit um sein Dreifamilienhaus mit erheblichen Eigenleistungen zu modernisieren. Eine bereits fertig gestellt und zur Vermietung anstehend Wohnung war vorhanden. Trotzdem fand der Kunde auf Grund des kleinen Einkommens keine finanzierende Bank. Best-Zins benötigte lediglich zwei Anfragen bi zur Vorlage des Darlehensvertrages.

Tipp: es gibt Banken die mehr auf die Immobilie wert legen wie auf das Einkommen (bezahlbar muss es trotzdem sein)

 

31. Erst finanzieren, dann teilen?

Auf den vorhandenen Bungalow der Mutter sollte ein Stockwert hinzugefügt werden. Die gewünschte Finanzierungszusage verzögerte sich da die Baugenehmigung und damit die Aufteilung der Immobilie länger wie erwartet dauerten. Lösungsmöglichkeit: Darlehensnehmer: die Bauherren, Sicherheiten: vorhandene Immobile der Mutter, späterer Pfandtausch Neu gegen Alt.

Tipp: erst bei Vorlage eines eigenen Eigentums (Teilungserklärung) kann eine Finanzierung erfolgen oder man fragt einen Fachmann.

 

30. umfangreiches Immobilienvermögen

Drei Immobilienfinanzierungen für eigene Immobilien hatte der Mandant - im Ruhestand bei guter Pension und zudem Immobilienmakler - selbst bereits in den letzten 12 Monaten umgeschuldet. Nur für die vermietete Eigentumswohnung in Bremen benötigte er den Best-Zins Finanzierungsfachmann. Die bankseits genehmigte Darlehenszusage lag nach 10 Tagen im Briefkasten des Kunden.

Tipp: eigene Erfahrung erhöht die Einsicht einen Fachmann zu konsultieren.

 

29. der geplatzte Immobilienkauf

der erste Kauf scheiterte an den Bedenken der Ehefrau bzgl. der Zins- und Tilgungszahlungen, bei der zweiten Immobilie konnte die Ehefrau wieder nicht gut schlafen. Erst im dritten Anlauf war die bezahlbare "Traumimmobile" gefunden. Der Darlehensvertrag wurde vor dem Kaufvertragstermin unterschrieben und dann... der Verkäufer verkaufte auf einmal nicht mehr. Da nütze kein privatschriftlicher Vertrag, bei einem Immobilenkauf gilt nur ein Notarvertrag. Die Situation wurde der finanzieren Bank mitgeteilt, mit dem Hinweis dass nach einer neuen Immobilie gesucht wird. Diese wurde dann auch nach 5 Monaten gefunden. Die Bank wollte zuerst nur neue Immobilienunterlagen, dann einen neuen Darlehensantrag, um am Ende einen neuen Darlehensvertrag mit den aktuellen, höheren Konditionen zu fordern. Natürlich waren die Kunden besorgt die neue Immobilie zu verlieren zumal sie sich auf die ersten Zusagen der Bank verlassen hatten. Mein Rat: den neuen Darlehensvertrag unterschreiben und die Darlehensauszahlung abwarten. Danach wurde sozusagen die "höchste" Stelle der Bank angeschrieben. Und siehe da: es kam ein Entschuldigungsschreiben und ein kleiner Betrag für die Aufwendungen und den ärger wurde vergütet.

Tipp: Aufgeber gewinnen nie, Gewinner geben erst nach Ausschöpfen aller sinnvollen Möglichkeiten auf.

 

28. aus dem Best-Zins Gästebuch

Sehr geehrter Herr Etzel, ich möchte Ihnen hiermit meine Anerkennung für die rasche und sehr kompetente Beratung zur Refinanzierung meiner Hypothek zum Ausdruck bringen. Die Beratung war individuell abgestimmt und das Ergebnis konnte sich am Ende sehr gut darstellen. Vor Ihrem Engagement waren wir einem halben Dutzend Banken und deren Mitarbeitern ausgeliefert. Die Bankangestellten waren durchweg arrogant und ließen nicht erkennen, dass man an dem Abschluss des Geschäftes wirklich interessiert war. Die erzielten Verhandlungs-Ergebnisse über 9 Monate waren schlicht erbärmlich. Eigentlich war Ihre Arbeit aber nach 1 Woche bereits erfolgreich abgeschlossen und danach musste nur noch umgesetzt werden.

Wir haben Sie bereits weiterempfohlen!

Tipp: lassen sie sich Referenzen zufriedener Kunden zeigen.

 

27. Eine schwierige Umschuldung

Die Zusammenfassung von Immobilien- und Ratendarlehen gehört oft zu den schwierigeren Finanzierungen. Bei dieser Finanzierung kam sogar noch ein Bauspardarlehen hinzu. Nach erfolgreichem Abschluss der etwas zeitaufwendigen Umschuldung schrieb der glückliche Immobilienbesitzer: "Sehr geehrter Herr Etzel, anbei die Nachricht der ...bank vom Mittwoch. Mittlerweile war das Geld auch eingetroffen. Damit haben Sie uns zu 100 % aus der fast aussichtslosen Situation herausgeholfen und sind Ihnen sehr dankbar. Der immer wieder nette Kontakt mit Ihnen war für mich immer eine Motivation, nicht aufzugeben. Bei anderen "Beratern" musste ich mich meist überwinden, sie anzurufen. Falls Sie 1 Mal in der Gegend sind, kommen Sie doch vorbei. Nur kurz vorher ein kurzes e-Mail, und schon sind Sie zum Abendessen eingeladen. Die Bewertung kann Ihrer Hilfe nicht gerecht werden. Mit freundlichen Grüßen Familie Sch."

Tipp: siehe www.Best-Zins.info - Rubrik Gästebuch

 

26. Auch Banken machen Fehler

Diese Finanzierung wurde mir über eine der überregional werbenden Finanzierungsvermittler angetragen. Für diesen (und andere) Anbieter biete ich den Service der persönlichen Beratung im Rhein-Main Gebiet an. Im ersten Anlauf hatte die ausgewählte Bank die Finanzierung abgelehnt, im zweiten Anlauf waren die Unterlagen dort nicht auffindbar und zu guter letzt wollte der Darlehenanbieter die Zusage nur zu den neuen, höheren Konditionen ausstellen. Da die Verzögerungen durch die mangelhafte Bearbeitung im Hause der Bank entstanden waren, bedarf es einiger klärenden Schreiben an verantwortliche Stellen. Zu guter Letzt wurden die alten Zinsen zugesagt.

Tipp: wählen sie einen unabhängigen Berater der sich für den Erfolg ihrer Finanzierung, auch bei widrigen Umständen, einsetzt

 

25. Alle guten Dinge sind drei, sagt der Volksmund.

Ich wurde von einem Kollegen gebeten die Finanzierung eines Zweifamilienhauses zu übernehmen. Er hatte zuvor den Finanzierungswunsch von einem Bausparkassenvertreter angetragen bekommen. Es handelte sich um eine Erbenauszahlung und aktuell zu hohe mtl. Belastung. Nach sorgfältiger Aufbereitung der Unterlagen lag nach rd. drei Wochen die Zusage einer zinsgünstigen Bank vor und die bisherigen Darlehensgeber (Bank und Bausparkasse) konnte abgelöst werden.

Tipp: aufwendige und/oder ungewöhnliche Darstellungen von Finanzierungswünschen haben höhere Chancen auf Realisierung wenn ein erfahrener Finanzierungsprofi beauftragt wird.

 

24. Fördermittel - rechnen sich diese?

Kennen sie die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KFW) oder die Landestreuhandstelle Hessen (LtH)? Für den Erwerb von Immobilien (Bau- und Kauf), Sanierungen sowie Energieeinsparungen werden zinsgünstige Darlehen angeboten. Die Beantragung muss über eine Bank, idR. die Bank mit der Hauptfinanzierung, erfolgen. Nicht jede Bank begleitet die KfW-Darlehen, einige Banken nutzen dagegen diese Fördermittel als Werbemittel und bieten einige Programme zinssubventioniert an. Für viele Programme sind umfangreiche Unterlagen notwendig und die Konditionen werden erste nach Vorlage der prüffähigen Unterlagen festgelegt. Ob sich für Sie ein KfW-Darlehen lohnt, bedarf einer umfangreichen Beratung und Berechnung. Zudem darf der Kaufvertrag idR. erst nach der Darlehenszusage abgeschlossen werden. Auch Gemeinden, Energieunternehmen und einige Immobilienanbieter offerieren Sonderkonditionen. Fördermittel der Gemeinden sind idR. sinnvoll, bei Energieunternehmen sind bei einer Gesamtkostenrechnung die Energiekosten bei diesem Anbieter einzubeziehen und bei den Immobilienanbietern ist zu bedenken, dass über den Kaufpreis eine Subvention der Zinsen erfolgen könnte. Damit zahlen Sie die Zinssubvention über den Kaufpreis letzen Endes selbst.

Tipp: beauftragen Sie einen unabhängigen Berater mit der Fördermittelanalyse.

 

23. Aus der Welt der Darlehensgeber

Jede mit den Unterlagen eingereichte Darlehensanfrage bedeutet für den potentiellen Darlehens-geber zuerst einmal die Chance zu einem Abschluss, bereitet jedoch auch einen Aufwand. Ob er den Darlehensvertrag abschließen kann ist im Zeitpunkt der Darlehensanfrage noch ungewiss. Somit kalkuliert er einen bestimmten Aufwand in seine Allgemeinkosten ein.

Tipp:
1. Seien Sie bitte bei der Zahl der Darlehensanfragen zurückhaltend. Eine Anfrage bei mehreren Anbietern führt allgemein zu höheren Zinskonditionen für alle.
2. Jede Anfrage ist eine gewisse Zeit in der Schufa-Auskunft ersichtlich. Dies mindert die Bereitschaft vieler Banken sich überhaupt mit der Darlehensanfrage näher zu beschäftigen.
3. Letztendlich ist es eine Handvoll Darlehensgeber die im Markt der ?Discountzinsen? tätig sind. DKB, DSL, ING-DiBa, BW, Immobank und GMAC finden sie bei jedem Makler, Internetanbieter im Angebot. Bei sich täglich ändernden Zinssätzen ist es Zufall ob ein Angebot heute oder in acht Tagen günstiger ist.
4. Wenn einmal eine Anfrage bei einem Darlehensgeber eingegangen ist, werden weitere eingehende Anfragen zurückgesandt. Mehrfachanfragen bringen somit nur Arbeit und keinen Zusatznutzen.
5 Wenn Sie mehr zu diesem Thema - aus Insidersicht - lesen wollen: www.dfb-ev.de ? Button: Zeitschrift lesen ? Ausgabe IV.2005, Seite 41 ff. Geiz ist geil ? Innenansichten zu einer gierigen Branche. Auch lesenwert ist der Artikel zu ?Basel II?. Gerne sende ich Ihnen diese Artikel per E-Mail zu.

 

22. Netto- oder Bruttokonditionen?

Jede Dienstleistung wird letztendlich vom Verbraucher bezahlt. Entweder über die einkalkulierten Standardkosten der Beratung und des Vertriebes oder als Extraleistung mit dafür günstigerem Grundpreis. Meine Kunden wählten im Jahr 2005 zu gut 92 % die Vergütungsvariante ?durch den Darlehensanbieter?. Eigentlich schade denn es gibt zeitweise immer wieder ?Sonderangebote? von Banken die z.B. ein bestimmtes Volumensziel erreichen wollen. Hier wird oft keine externe Vergütung an Vermittler gezahlt. Damit scheiden diese Anbieter bei der Ausschreibung des Darlehenswunsches aus.

Tipp: oftmals ist es doch günstiger eine Leistung separat zu zahlen. Sie können dadurch im Einzelfall viel Geld sparen.

 

21. Über 2.275,- gespart

Den Immobilienkäufern lag bereits ein Darlehensvertrag der ING-DiBa vor. Diese war nach dem Vergleich mit der Hausbank und einiger anderer Banken aus Kundensicht der günstigste Anbieter. Auf Grund der Best-Zins Konditionen in der Blitz-Tipp Zinsliste wurde meine Beratungsleistung angefordert. Fördermittel konnten zwar keine in Anspruch genommen werden, jedoch verlangte die günstigste Best-Zins Bank in der Zinsgarantiezeit von 10 Jahren gut 2.275,- € weniger Zinsaufwand. Dies war möglich da Best-Zins Direktkontakte zu Banken hat und zudem über verschiedene Zinsgroßhandels-Konditionspools (fast) den ganzen Anbietermarkt abdeckt.

Tipp: Nicht die Anbieter mit den größten Werbeausgaben sind die Günstigsten. Dies gilt für Media Markt und Co. genau so wie im Bankenbereich.

 

20. Mehr Leistung zum gleichen Preis.

"Wir wären schlecht beraten, wenn wir ihre Dienste nicht nutzen würden", sagten mir die Mandanten. Hier ging es um ein Darlehen der ING-DiBa, die tagesaktuell die günstigste Lösung anbot. Der Darlehenszins ändert sich nicht wenn sie die Best-Zins Beratung nutzen. Zusatzkosten fallen ebenfalls keine an, da die Bank die Beratung und Finanzierungsbeantragung bezahlt.

Tipp: Nutzen Sie die Vorteile meiner fachkundigen Beratung. Diese spart erheblich an Zeit, Nerven und Geld. Beispiel: meistens kann sogar 2 ? 3 Tage nach einer Zinserhöhung mit den alten Zinsen abgeschlossen werden.

 

19. Für ältere wird es teuerer ...

Meine Mandanten waren bereits im Rentenalter. Sie hatten gute Einkünfte, eine werthaltige Immobilie im Taunus und ein Haus in Südfrankreich. Zudem gab es zwei erwachsene Kinder (Erbenfrage). Trotzdem wolle die bisherige Bank anfangs kein weiteres (kleines) Darlehen geben bzw. im Laufe der Verhandlungen sollten über 10% mehr an Zinsen gezahlt werden (Beispiel 4,5 % statt zum Zeitpunkt günstiger 4%). Das neue Darlehen sollte der Gesundheit und der Lebensqualität zu Gute kommen. Nach einigen Telefonaten und Briefen erreichte ich dass eine Ablösung der Gesamtverbindlichkeiten erfolgen konnte. Dies zu günstigeren Konditionen= niedriger mtl. Zahlung wie bisher und mit einer neuen langen Zinssicherheit.

Tipp: Lassen sie sich nicht wie Kunden zweiter Klasse behandeln. Notfalls sollten Sie die Bank wechseln.

18. Neun Kinder und erst im zweiten Anlauf eine Finanzierungszusage

Der Vater war seit Monaten wegen eines Bandscheibenschadens krank geschrieben. Krankengeld wird bankseits jedoch nicht als nachhaltiges Einkommen gewertet. Zum Glück waren 3 der Kinder bereits in Arbeit und Brot. Somit konnte dank des Familienzusammenhaltes und der Einkommen des ältesten Sohnes und einer Tochter die Finanzierung im zweiten Anlauf realisiert werden.

Tipp: Einkommen aus Berufsunfähigkeitsversicherungen bzw. Krankengeld werden bankseits nicht als gesichertes Einkommen angesehen. Individuelle Lösungen sind gefragt.

 

17. Lesen Sie genau den Kaufvertrag ...

Das Grundstück auf dem Reihenhäuser gebaut wurden war noch nicht in einzelne Grundstücke geteilt. Dies sollte eigentlich kein Problem werden denn
a) handelte es sich um eine große Wohnbaugesellschaft,
b) war noch gut ½ Jahr Zeit bis zur Fertigstellung = Umzugstermin und
c) die Zahlung war erst zu der Hausübergabe zu leisten.
Doch zum übergabe Zeitpunkt war immer noch keine Grundstücksteilung erfolgt. In der Folge konnten auch die Grundschulden für die Darlehensgeber nicht eingetragen werden. Ohne Grundschuldeintragung keine Darlehensauszahlung. Ohne Zahlung keine Hausübergabe ...

Tipp: Lassen sie Kaufverträge vor der Unterschrift von einem fachkundigen Juristen prüfen. Auch der Verband der privaten Bauherren (www.vpb.de) hilft u.a. bei der Vertragsprüfung.

 

16. Kein "Bonn ? bon"

Aus damaliger Sicht war der Kauf der Eigentumswohnung in Bonn im Jahre 1994 wirtschaftlich sinnig. Der damals gezahlte Preis ist jedoch heute bei weitem nicht zu erzielen. Zum Glück wurde die Miete regelmäßig gezahlt. Mein Mandant war im Rechtsstreit mit der damaligen finanzierenden Bank. Mit Einsatz des Eigenheims wurde eine Umfinanzierung realisiert.

Tipp: Versuchen Sie frühzeitig eine finanzielle Regelung für vermietete Immobilien zu treffen.

1. Wenn Sie warten bis die Zinsbindung ausläuft kann es sein das sie kein Angebot der bisherigen Bank für eine Anschlussfinanzierung erhalten oder nur zu hohen Zinsen. Lesen Sie mehr zu dem Thema ?Neue Kreditvergaberichtlinien durch Basel II? unter: www.dfb-ev ? Button: Zeitschrift lesen ? Ausgabe IV.2005, Seite 14 ff. BASEL II, die große Gefahr für Eigenheimfinanzierer. Auch lesenwert ist der Artikel auf den Seiten 41 ff. Gerne sende ich Ihnen diese Artikel per E-Mail zu.
2. Auf Grund der Darlehensverträge haften Sie mit ihrem gesamten Vermögen. Daher ist der Einsatz zur Konditionsverbesserung sinnvoll.

 

15. Fast gescheitert ...

a) der selbständige Architekt (siehe auch Tipp 8) der bereits 1998 die Wohnung für seinen Sohn über mich finanziert hatte und nunmehr eine eigene Eigentumswohnung erwerben wollte. Abgesehen von der 100%igen Kaufpreisfinanzierung und dem Lebensalter (mein Jahrgang) war es eine Bürgschaft für die PKW-Finanzierung des Büroteilhaber, die aus einer anfänglichen Finanzierungsbereitschaft zu einer Absage der günstigsten Best-Zins Bank führte. Erst nach Auslösung der Bürgschaft erteilte eine andere Bank die Darlehenszusage. Zum Glück fielen die Zinsen während dieser Zeit.
b) Die Darlehensverträge waren beiderseitig unterschrieben und alles sollte problemfrei verlaufen. Bis der Gutachter der Bank am Rosenmontag (kein Scherz) erschien. Er bewertete das Grundstück in Bad Homburg sowie den Immobilienpreis um 35 % niedriger wie angesetzt. Daraufhin widerrief die Bank die bereits erteile Darlehenszusage, da in den Bedingungen die Wertbestätigung des Gutachters Voraussetzung für das Darlehen war. Die eingeschaltete Finanzierungsplattform mit mehreren tausend Finanzierungen bei dieser Bank p.a. war so ein Fall auch erst 2x vorgekommen.

Meine Mandanten hatten zwischenzeitlich ihr Reihenhaus verkauf und das Baugrundstück erworben. Trotz der hohen Baukosten konnte ich letztendlich zeitnahe bei einer anderen Bank eine neue Darlehenszusage erwirken. Und da die Zinsen zwischenzeitlich gefallen waren sogar zu günstigeren Konditionen. Dadurch waren zumindest die Mehrkosten mehr wie ausgeglichen (nicht dagegen die Aufregung) und den guten Wein der Mandanten als zusätzlichen Dank werde ich bei einem lauen Frühlingsabend genießen.

Tipp: nicht die "billigste" Bank ist die günstigste. In vergleichbaren Fällen erhält diese Bank zumindest von mir keinen Darlehensantrag mehr.

 

14. 30.000,- € gespart

Auch hier hatte es der Kunde zuerst selbst versucht und hatte keine Darlehenszusage erhalten.
Der Bauträger erreichte immerhin die Zusage einer rd. 0,5% (= 10% Mehrkosten) teureren Bank. Nach genauer Aufstellung der Einkünfte und der Vermögensverhältnisse durch mich erteilte dann doch die Bank, die zuerst abgelehnt hatte, die Darlehenszusage. Ergebnis: rd. 30.000,- € Einsparung während der Finanzierungslaufzeit.

Tipp: Schalten Sie einen unabhängigen Finanzierungsfachmann ein bevor sie zuviel bezahlen.

 

13. 5 vor 12 ...

Das Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung stand kurz vor der Zwangsversteigerung. über 3 Jahre hatte es der Besitzer verstanden die Banken hinzuhalten. Er war schwer verunglückt und gut 2 Jahre fast arbeitsunfähig. Auf Grund einer früheren Erkrankung hatte er auch keinen privaten entsprechenden Versicherungsschutz. Die laufenden Zinsen waren mit den Monaten alle bezahlt worden da er wieder zeitweise arbeiten konnte, jedoch gab es Ratenrückstände aus der Vergangenheit.

Nun war mit den Jahren sein Sohn 19 Jahre geworden und hatte nach der Lehre einen festen Arbeitsplatz. Was er selbst und diverse Vermittler nicht geschafft hatten: wenige Tage vor dem Zwangsversteigerungstermin konnte ich eine Darlehenszusage für den Sohn als Käufer vorlegen und der Familie den Verlust der Immobilie verhindern. Da es sich um eine ungewöhnlich schwierige Finanzierung handelte, ich jedoch Chancen für eine Durchführbarkeit sah, war eine besondere Vergütung gerechtfertigt.

Tipp:

a) Bei schwierige Verhältnissen ist es oft der fachkundige Blick des Fachmanns der zu Lösungsansätzen führt. Wen dann der Erfolg eintritt ist dies gut angelegtes Beratungsgeld.

b) Eine Versicherung gegen Krankheit, Berufsunfähigkeit und/oder Arbeitslosigkeit ist wichtig. Gerne erstelle ich ihnen entsprechende Angebote.

12. Die richtigen Tipps sind viel Geld wert

So empfehle ich jedem Hausbauer den Bautenstand von fachkundiger Seite begleiten zu lassen. Zum Bespiel vom Verband privater Bauherren. www.vpb.de ? Leiter des Regionalbüros für Frankfurt ist Herr Lenz, Tel. 069/543350.

a) Rund 3.000,- € kostetet die Baugeleitung eines Neubaues in Wiesbaden. Die durch die Sachverständige festgestellten und verhinderten Bauschäden hätten leicht das 10fache überschritten. Auch wenn der Bauträger ungebührlich reagierte, letztendlich wohnt die Familie heute in einem mängelfreien Haus.

b) Das aus einem Konkurs (Todesfall) erworbene Bauvorhaben wurde von der neuen Firma meinen Mandanten günstig zum Kauf angeboten. Doch wer würde bei einem Mangel haftbar sein? Die Bestandaufnahme und Prüfung des Rohbaues durch einen Sachverständigen des vpb kostete rd. 700,- € und schaffte Sicherheit.

c) Bei dieser Finanzierung wurden bestehende Lebensversicherungen nicht gekündigt sondern an eine Aufkauffirma veräußert. Vorteile: der Kaufpreis lag erheblich über dem Rückkaufswert, es mußte keine Auszahlung versteuert werden und der Versicherungsschutz bleibt erhalten.

Tipp: Beauftragen Sie einen Berater und nicht einen Verkäufer mit ihrer Finanzierung.

 

11. Was andere nicht schafften ...

Es gibt immer wieder Finanzierungsanfragen die bereits am Markt erfolglos einen Darlehensgeber gesucht hatten. Beispiele:

a) Weder der Hausverkäufer der Fertighausfirma noch der Kunde selbst erreichten eine Darlehenszusage für den Neubau (auf Erbpachtgrundstück ? siehe Tipp 6). Nach gut 14 Tagen lag über Best-Zins ein Darlehensvertrag vor und dies sogar von einer Bank die zuvor abgelehnt hatte.
b) vergeblich hatte es die Lehrerin selbst versucht eine Darlehenszusage bei Internetanbietern zu erhalten. Vorhanden waren ein eigenes Anwesen mit 3 Wohnungen, 2 Eigentumswohnungen ? alle mit Finanzierungen versehen und ein ½ Anteil am Elternhaus. Erst durch meine nachvollzieh- und belegbare Aufstellung der Gesamtverhältnisse wurde eine Darlehenszusage erreicht. Und dies sogar bei der zuvor selbst angefragten Bank.
c) Manchmal schalten mich auch Kollegen (idR. Versicherungs- und Immobilienmakler) ein, wenn sie selbst nicht weiterkommen. So bekam ein mir seit Jahren bekannter Versicherungsmakler über seine Finanzierungsgruppe eine Darlehensabsage für seinen früherer Büroteilmieter und dessen Lebenspartnerin (selbst. Rechtsanwalt und Zahnärztin). Innerhalb von 3 Wochen hatte ich 2 Zusagen vorliegen und die Mandanten konnten sogar den günstigeren Anbieter auswählen.

Tipp: Jeder benötigt einen Fahrlehrer um seinen PKW-Führerschein zu machen. Ist es dann sinnvoll bei einer Immobilienfinanzierung, die einen lange begleitet und wesentlich aufwendiger ist wie der PKW-Führerschein, es alleine zu versuchen? Ich habe da meine Zweifel.

 

10. Genehmigungsstatistik

Im Jahr 2004 waren 47% der genehmigten und ausgezahlten Finanzierungen 100% des Kaufpreises. In Einzelfällen konnten sogar Finanzierungen bis zu 109 % des Kaufpreises realisiert werden.

Was mich wundert: nur ganz wenige der überregionalen Anfrager übermittelten mir den Darlehensantrag mit den Beleihungsunterlage.. Sind es viele Scherzanfragen (u.a. von Mitbewerbern), schwache Bonitäten oder sonstige Fußkranke? Für diese kann auch ich keine Darlehenszusage erreichen. Also viel Arbeit für nichts, oder? Ich halte mich daher bei entsprechenden Anfragen zurück und bearbeite nur noch Anfragen aus dem Rhein Main Gebiet. Draußen scheint die Sonne, da investiere ich doch lieber meine Zeit ....

Besonders erfreulich ist die zunehmend hohe Zahl der Anfragen aus Empfehlungen bestehender Mandanten.

 

9. Ohne saubere Auskunft kein Geld

Egal aus welchem Grund ein Negativeintrag in der Auskunftei erfolgte, egal wie niedrig und wie alt die Eintragung ist: sie bekommen bis ca. 3 Jahre (+ laufendes Jahr) nach Erledigung der Negativeintragung kein neues Darlehen.

Auch wenn eine abzulösende Bank nicht ihre ordnungsgemäßen Zahlungen der ablösenden Bank bestätigen will, kommt es vielfach zu keiner neuen Darlehenszusage.

a) Ende 2003 ? Darlehenswunsch zum Kauf einer Eigentumswohnung. Aus einer strittigen Handyrechnung über 230,- € aus 2001 (für den minderjährigen Sohn) gab es einen Eintrag bei der Schufa.

b) In 2001 erfolgte eine Papierlieferung im Werte von rd. 300,- € die im Hof abgeladen wurde. Es regnete, das Papier wurde unbrauchbar. Zwei Jahre lang war Ruhe, dann trat die Lieferfirma die (unberechtigte) Forderung an ein Inkassounternehmen ab. Folge: Eintragung in die Schufa und kein Darlehen.

c) überrascht war die junge Ehefrau das auf Grund von Zahlungsstörungen vor der Ehe der Ehemann eine Eintragung in der Schufa hatte. Aus mit dem Traum für eine Eigentumswohnung.

Tipp: Wenn sie unsicher sind ob eine Eintragung in der Schufa (Schutzgemeinschaft für Absatzwirtschaft) vorliegt, fordern sie eine Selbstauskunft an (www.schufa.de bzw. in Frankfurt im Büro Zeil 29 ? 31) an. Bei unberechtigten Forderungen drohen sie mit dem Klageweg bzw. legen sie Einspruch gegen Mahnbescheide ein.

Wenn Sie Schwierigkeiten mit der bisherigen Bank haben, fragen Sie diese wie bei einer Anfrage einer neuen Bank eine Bankauskunft aussehen würde.

 

8. Selbständige unbeliebt

Immer häufiger kommt es zu Ablehnungen von Darlehenswünschen bei Selbständigen. Gewiss, die hohe Zahl der Insolvenzen ist zu beachten, ob morgen die Mitarbeiter eines Automobilwerkes noch Arbeit hat ist jedoch ebenso fraglich. So ist manche Bankentscheidung schwer nach zu vollziehen.

a) ein selbständiger EDV-Experte mit eigenem Anwesen im Vogelsberg mit weitgehender Finanzierung, wollte ein Reihenhaus in Frankfurt erwerben. Der Kaufpreis war günstig da die Eltern seit Jahrzehnten in diesem Haus wohnten und somit unkündbar waren. Er benötigte eine 100%ige Finanzierung des Kaufpreises. Erst durch eigene Beziehungen des Kaufinteressenten aus seiner beruflichen Tätigkeit heraus ermöglichte ihm eine Darlehenszusage.

b) Trotz rd. 1,2 Mio. € Immobilienwerten gelangt es mir nicht einem Inhaber eines Dentallabors (Einzelfirma plus mitarbeitender Ehefrau) das gewünschte Darlehen zum Erwerb des Nachbaranwesens zu besorgen. Grund: 1: in dem vorhandenen Anwesen (der Eltern) war ein Gastronomiebetrieb und b) der überschuss des Dentallabors war den Banken zu gering. Hier waren u.a. innovativ alle Abschreibungsmöglichkeiten genutzt worden. Erst durch Beziehungen der Eltern war deren Bank bereit den Kauf zu finanzieren.

 

7. Geld zur "freien" Verfügung

Dies ist schwieriger wie oft gedacht.

a) mein Mandant wollte den Darlehensbetrag zum Aus- und Umbau frei verfügen um somit (günstig) Handwerker zahlen zu können. Zumindest im Nachhinein wollte die 4.Bank (3 günstigere Banken lehnten ab) einige Rechnungen sehen.

b) Trotz eines Immobilienvermögens von rd. 1,6 Mio. lt. Gutachten wurde der Darlehenswunsch von 600.000,- € (Firmengründung im Ausland) ohne Einkommensnachweis von allen Banken abgelehnt. Es wurden nur 800 qm Grundstück angerechnet und zwei kleinere Vorlasten wurden mit über 30 % Aufschlag bewertet für evt. anfallende Zinsen bei einer zwangsweisen Verwertung.

Tipp: 1. Immobilienvermögen bringt meistens erst bei einem Verkauf Bargeld. Sondertilgungen sollten nur bei ausreichender finanzieller Reserve geleistet werden, bei Geldbedarf erhalten Sie das für Sondertilgungen gezahlte Geld nicht vom Darlehensgeber zurück.

2. Bei großen Grundstücken, besonderer Bauweise bzw. gehobener Ausstattung sind Darlehensgeber besonders vorsichtig. Rechnen sie mit hohen Bewertungsabschlägen. Maximale Beleihung ohne Einkommensnachweis: 50% des Beleihungswertes (rd. 45% der Bankansätze zur Bewertung).

 

6. Thema Erbbaurecht

Bei einem Erbbaurecht erwerben Sie nicht das Grundstück sondern zahlen eine ? meistens geringe Pacht ? um z.B. für 99 Jahre darauf ein Gebäude erreichten und nutzen zu dürfen. Vorteil: niedrigere Gesamtkosten = Darlehensbedarf. Doch dies ist nur die eine Seite der Medaille. Beispiele: a) wegen 100,- € Unterdeckung in ihrer Liquiditätsrechnung lehnte die örtliche Sparkasse die Finanzierung ab. Zu besseren Konditionen und innerhalb von 10 Tagen wurde diese Finanzierung von mir realisiert.

b) Maximale Finanzierung 90 % war die Vorgabe eines kirchlichen Erbbaurechtsgebers. Benötigt wurden jedoch 100%. Nach umfangreichen Gesprächen mit dem Erbbaugebern konnte ein Kompromiss gefunden werden.

Tipp: Viele Banken bewerten Erbbaugrundstücke nicht bzw. mit erheblichen Bewertungsabschlägen. Bevor sie einen Erbbauvertrag abschießen sollte die Finanzierung stehen. Fragen Sie einen versierten Fachmann.

 

5. Alle guten Dinge sind drei ...

Die Finanzierung der Eigentumswohnung aus Frankfurt stand mit 100.000,- € zur Neufestsetzung an. 1995 hatte der Kaufpreis der neu erstellten Wohnung rd. 161.000,- € (rd. 3.200,- € m2) betragen. Die erste Bank (aus Frankfurt) lehnte jedoch die Finanzierung zu den zuerst angebotenen Zinsen mit der Begründung ab, die rd. 50 qm große Wohnung sei heute wesentlich weniger Wert. Gewiss, heute werden neu gebaute Eigentumswohnungen zu einem wesentlich geringeren m²-Preis angeboten, jedoch sollten nur 100.000,- € finanziert werden und die spezielle Lage der Wohnung kann mit gut beurteilt werden.

Bei der zeitgleich zusätzlich eingeschalteten zweiten Bank waren die Unterlagen nicht aufzufinden (wohl aber der Darlehenantrag). Es wurden darauf hin die Unterlagen nochmals eingereicht und noch weitere Banken eingeschaltet. Während von der zweiten Bank auch nach 14 Tagen noch keine Rückmeldung vorlag, hatte die Bank Nr. 3 nach nur 11 Tagen den Darlehensvertrag zugestellt. Und die Zusage erfolgte zu den 14 Tage alten Konditionen, obwohl zwischenzeitlich die Zinsen gestiegen waren. (es ist Best-Zins auf Grund der guten Zusammenarbeit mit dieser Bank oft möglich noch einige Tage nach der offiziellen Zinserhöhung zu den günstigeren "Altkonditionen" Darlehen zu beantragen).

Es zeigt sich leider des öfteren: die "billigsten" Darlehensanbieter sind nicht die "Besten" - nicht nur in der Darlehensentscheidung, den Zinsen und der Bearbeitungsqualität/ -dauer.

Tipp: Die Preis von gestern müssen nicht den heutigen Wertansätzen der Darlehensgeber entsprechen, oftmals liegen diese niedriger. Das ist verstärkt bei Mietobjekten festzustellen. Was nützt der "billigste" Zins wenn der Anbieter andere Wertvorstellungen und/oder lange Entscheidungswege hat. Zwischenzeitlich können sich die Zinsen nach oben verändert haben und der Kunde kann dann nur noch zu höheren Konditionen bei anderen Anbietern abschließen. Wenn Sie sich nicht mit all diesen Fragen und Unannehmlichkeiten herumärgern wollen, beauftragen Sie den Finanzierungs-Spezialisten Bankfachwirt Steffen Etzel von Best-Zins.

 

4. Andere Zeiten ...

Als der Besitzer einer gebrauchten Eigentumswohnung in Offenbach eine neue Eigentumswohnung in Frankfurt erwarb, war die Finanzierung nicht so schnell über die Bühne wie im Jahre 1991 (Kauf der ersten Wohnung).

Der Beginn der Gesichte: zum Jahresende 2002 wurde eine im Bau befindliche Eigentumswohnung gekauft. Gute Lage, Sicht direkt auf den Main. Nur, betrug der Kaufpreis rd. das 9,5 fache des Nettojahreseinkommens inkl. überstunden, Nacht- und sonstiger Zuschläge, da am Flughafen tätig (zum Vergleich: die Wohnung in Offenbach sollte für das rd. 4,3 fache des Jahresnetto verkauft werden).

Mehrere Gespräche des Käufers mit div. Bank- und Bausparkassenvertretern ließen ihn in 2002 auf eine unkomplizierte Finanzierung hoffen. Jedoch, alle Anbieter wollten zuerst den Verkauf der vorhandenen Wohnung sehen und dieser kam bis 06/2003 nicht zustande. Zwei Wohnungen, eine davon evt. vermietet, daß war den von dem Käufer befragten Darlehensgebern doch zu risikoreich. Der Käufer nahm zu mir Kontakt auf. Zuerst ging es um die billigsten Zinsen und die günstigsten Nebenbedingungen. Doch als keine der vom Käufer selbst befragten Banken zu einer Finanzierung bereit war, ging es nur noch darum überhaupt rechtzeitig zum Zahlungstermin eine Kreditzusage zu erhalten. Auch mir sagten zwei Banken ab, bevor die dritte Bank zu fairen Konditionen die langfristige Finanzierung und die Vorfinanzierung des Wohnungsverkaufs auf ein Jahr zusagte. Die Auszahlung der Darlehensmittel konnte noch rechtzeitig zur Wohnungsübergabe erfolgen, sodass alle Beteiligten zufrieden waren.

Tipp: 1. Kein Kauf von Immobilien ohne Darlehenszusage, wenn zuvor eine andere Immobilie verkauft werden muß.
2. Vertrauen Sie keinen mündlichen Aussagen von Kreditgebern, lassen Sie sich die Zusage schriftlich geben (Wenn Sie dies lange voraus tun, können sich die Entscheidungskriterien bis zur Erstellung des Darlehensvertrages doch noch ändern). 3. Was vor einige Jahren durchaus am Kreditmarkt möglich war, muß heute nicht die gleiche Akzeptanz bei den Darlehensgebern finden. 4. Denken Sie daran: viele Darlehensgeber berücksichtigen heute überstunden oder Nacht- und Feiertragszuschläge nicht mehr in der Einkommensermittlung. Die Darlehensgeber sind halt vorsichtiger geworden. Seien Sie es auch ...

 

3. Um € 85.000,- verschätzt!

Die sparsamen, fleißigen Bauherren wollten erhebliche Eigenleistungen bei der Errichtung der Immobilie einbringen und den Keller auf Empfehlung des Fertighausverkäufers durch einen "günstigen" Kellerbauer errichten lassen.

Es stellte sich, dank meines Bestehens auf einem Leistungsnachweis (Aufstellung der einzelnen Einsparungen), bald heraus, daß die Eigenleistungen in dieser Höhe von den Bauherren nicht erbracht werden konnten. Folge: es wurden nunmehr doch viele Gewerke an Fachfirmen vergeben. Natürlich zu höheren Preisen wie geplant.

Zudem reichten die vom Hausverkäufer geplanten Hausanschlusskosten bei weitem nicht aus. Hier war allerdings die Stadt Hauptverursacher, da sie in der am Haus vorbeigehenden Baustraße keine Anschlüsse verlegen konnte, da eine Straßenunterführung im Wege war. Die nächste Anschlussmöglichkeit für Strom, Gas und Wasser war rd. 50 m entfernt. Natürlich erhebliche Mehrkosten.

Und zu guter Letzt ging der Kellerbauer pleite. Leider waren bereits einige Gewerke vorausgezahlt worden. Und es stellte sich heraus, daß der Kellerbauer schlecht gearbeitet hatte. Folge: Wochenlang Wasser im Keller, feuchte Räume, keine Kellerfenster und Türen eingebaut, die Garage 80 cm zu tief gesetzt und, und, und. Wenigstens stimmten die Maße der Kellerdecke für das Fertighaus, daß zu errichten auch ein paar Wochen länger wie geplant dauerte.

Zum Glück verfügten die Bauherren über ein gutes Nervenkostüm und finanziellen Rückhalt, als bei der zweiten Nachfinanzierung die zuerst Geld gebend Bank einen Restbetrag von rd. € 25.000,- einfror, da Sie nunmehr Angst hatte, ob den das Haus überhaupt fertig (und zu welchen Endkosten) würde. Zum Glück konnte die vorhandene Kapitallebensversicherung in ausreichender Höhe beliehen werden um die Restarbeiten vorfinanzieren zu können.

Das Haus wurde dann doch rechtzeitig fertig (das heißt: die Bauherren hatten nach und nach den Umzugstermin um 6 Monate verschoben). Zwischenzeitlich war auch das bisher im Eigentum stehende Haus annährend zu dem gewünschten Preis verkauft (ca. 9 Monate Suche nach dem Käufer) und heute ist dies alles nur noch Geschichte.

Tipp: 1. Glauben Sie nicht alleine den Angaben des Verkäufers bzgl. Eigenleistungen und Baunebenkosten. Erkundigen Sie sich bei mehreren Fachleuten zu diesem Thema.

2. Lassen Sie sich für die wichtigen Gewerke, die sie selbst vergeben, Referenzen geben und frage sie dort nach Ausführung und Zufriedenheit.

3. Leisten sie nie eine Vorauszahlung sondern halten sie immer etwas Geld bis zur vollständigen Fertigstellung des - hoffentlich einwandfreien - Gewerkes zurück.

4. Die Einschaltung eines professionellen Baubetreuers (z.B. Architekt oder Gutachter, z.B. über den Bauherrenbund) koste zwar einige Euro, die jedoch letztendlich gut angelegt sind und ein mehrfaches an Schaden verhindern können.

 

2. Auf Sand gebaut ?

Hier hatte ich eine finanziell enge Finanzierung zu begleiten.

Da an einem Hang gebaut wurde, hätte durch einen felsigen Untergrund Sprengungen notwendig werden können. Die damit verbundenen Kosten hätten das Vorhaben scheitern lassen.
Wobei das Fertighaus schon erworben war und es bei einem Rücktritt nicht ohne Kosten geblieben wäre. Es war schon teuer genug, daß der Hang mit einer zusätzlichen Stützmauer abgefangen werden musste. Nun hat die Familie statt einer Garage einen Carport und genießt seit einigen Jahren die schöne Aussicht von der Terrasse ins Tal.

Tipp: Bei Zweifeln lassen Sie den Baugrund vor dem Kauf untersuchen. Egal ob Fels oder Wasser, teuerer wird es dann auf jedem Fall. Und erst wenn die Frage der Bebaubarkeit geprüft ist, einen Kaufvertrag unterschreiben - sohl für das Grundstück wie für ein Haus - alternativ zumindest ein kostenfreies Rücktrittsrecht im Vertrag für den Fall der Fälle vereinbaren.

 

1. Der verhinderte Einzug ...

Umzugswagen vor der Tür, alle Freunde und Helfer für den nächsten Tage eingeladen und dann ....

Der Bauträger wollte den Schlüssel für die Haustür nicht herausgeben, da noch rund 1/3 der Kaufpreiszahlung = Darlehenssumme nicht überwiesen waren. In soweit hatte er Recht. Tränen, Wut, Verzweiflung bei den Käufern, was war passiert?

Von Anfang an: es hatte sich innerhalb von 4 Wochen eine Versicherungsgesellschaft gefunden (dies ist schnell für eine Versicherung), die zu guten Konditionen das gewünschte Darlehen zusagte.

Zuvor war zum Glück das Haus der Eltern doch noch verkauft worden, so daß eine Zwischenfinanzierung des erwarteten Verkaufserlöses nicht mehr notwendig war (dies hätte die Versicherung nicht gemacht).

übrigens, der Wunsch der Eltern für das Einbringen eines größeren Geldbetrages an "erste Rangstelle" im Grundbuch eingetragen zu werden, wurde von keiner Bank begleitet, so auch hier nicht. Bei der Geldzuwendung hatte der Steuerberater auf einige mögliche "Fallen" hingewiesen, die glücklicherweise alle umschifft werden konnten. So gesehen, trotz des hohen Eigenkapitaleinsatzes keine 08/15 Finanzierung.

Als Zahlungstag war der 03.12. (spätester Eingang des gesamten Kaufpreises auf dem Konto der Bank des Bauträgers) im Kaufvertrag vereinbart. Es wurde rechtzeitig, Stück für Stück, die umfangreichen Unterlagen laut Wunschliste des Darlehensgebers übermittelt. Jedoch gab es Abstimmungsprobleme zwischen der Bank des Bauträgers, für die auf dem Areal eine Gesamtgrundschuld eingetragen war und der finanzierenden Versicherung. Diese hatte keine Pfandfreigabe seitens der Bauträgerbank. Nach hektischen Stunden mit vielen Telefonaten, Faxen und dem guten Willen aller Beteiligten,

war der Bauträger dann am späten Nachmittag des 02.12. doch noch zufrieden mit der bis dahin vorliegenden Zahlungsbestätigung und der Umzug konnte stattfinden.

Tipp: fortlaufend mit allen Beteiligten klären ob Fragen bestehen und ob alle Unterlagen vorliegen, gegebenenfalls besorgen und einreichen. Termine mindestens 14 Tage vorab abstimmen, ansonsten kann es passieren, daß ihre Helfer und der Umzugswagen umsonst bestellt wurden.

Oder Sie beauftragen einen Finanzierungsspezialisten mit der Begleitung bis zur Auszahlung (inkl. Einweihungsparty für das schöne neue Heim, doch dies ist eine andere Geschichte .. :-)

 

Druckversion Druckversion | Sitemap
© Best-Zins & Finanzberatung